等额本金和等额本息两种房贷还款方式哪种更“划算”？

利息都是明码标价，合同都是白纸黑字，根本不存在利息亏赚的差别。在计息上是完全一样的。房贷按月还款，每个月的利息就是:

当月利息=当月本金*(年利率/12) 

假设贷款 250 万，年利率 4.8%，那么第一个月的利息就是 1 万元。

2500000*(0.048/12)=10000 

如果你选择第一个月就还清全部的利息和本金共 251 万，那么最终就只有这 1 万利息。如果你选择只还利息 1 万，不还本金，等 360 个月后再一次性还清本金，那么一共要还 360 万利息。

还款方式不影响利率计算。你一个月用了多少本金，这个月就要付相应的利息。所谓等额本金方式最后利息总额少，本质上是你所使用的 本金*时间 少了啊！

等额本金和等额本息的计算稍复杂，下面以两种不常见的更简单的还款方式来说明。

假设每月偿还全部的利息，以及额外的 5000 本金

第 2 个月你的本金只剩 249.5 万，第 3 个月剩 249 万……第 360 个月剩 70 万，本质上相当于：

借了 70 万，使用 360 个月； 借了 5000 ，使用 359 个月； 借了 5000 ，使用 358 个月； ... 借了 5000 ，使用 3 个月； 借了 5000 ，使用 2 个月； 借了 5000 ，使用 1 个月； 

使用资金的规模（单位：万*月）为：

70*360+0.5*(1+2+3+...+359) = 25200 + 32310 = 57510 万*月 

利息为：

57510 * 0.048/12 = 230.04 万 

只付利息到期一次性偿还本金

使用资金规模为

250*360 = 90000 万*月 

对应利息为

90000 * 0.048/12 = 360 万 

总结

认同“还款还的大都是利息”、“本息还得多不划算”、“房贷后期了利息基本都还完了”这类说法的人，你需要有一点点金融常识了。类似说法还包括“以后钱不值钱了，尽量多贷点”、“以后利率要降的，别着急提前还”。

减少计息本金的规模，利息金额自然就下来了。

如果你有钱，不贷款，一份利息都不用花。所谓本金本息，本质上没有区别，只是两个现成选项，根据自己的财务情况选一个适合的就行。鉴于可以提前部分还款（虽然可能需要预约等手续），等额本息反而是相对自由的方式。

如果你的钱另有用处，能够创造高于房贷利率的预期收益，那我建议你每月一毛本金都别还；如果你现金流健康，应急资金充足，手里还剩一把钱还不知道往哪里投，趁早约个提前还款吧。

如果你正计划贷款购房，也不妨计算一下前面提到的 使用资金规模。按刚才的例子：贷款 250 万，使用 30 年，相当于贷款 6 至 9 个亿，使用一个月。