预算 300 万，开发商招募御用风水师，我如何击败百位同行？

20 年前，地产行业正处于爆发前夜，那是真正的草莽时代。
我背着罗盘，像个苦行僧一样游走在各个城市，不是在办公楼里转，就是在工业厂区里转，日子过得那是相当刺激，不是被狗追，就是被门撵。
某天得到一个消息，有家新成立的地产商，准备投资十亿开发一个楼盘，在圈子里招御用风水师，号称预算 300 万。

听到这数，我眼睛都直了。马不停蹄地赶往开发商办公室，登记，拿资料清单，还去了工地现场拍照勘察。
那时候的我，年轻、有技术，但就是没名气。
看看报名表上那些名字，好家伙，海内外知名大师。我只有一个目标：拿下这笔大单。

时间只有一个月。要在众多大师中突围，光靠看罗盘肯定没戏。
琢磨了半天，大学时选修过市场营销，这成了我的秘密武器。
要想赢，交上去的不能只是一份谈玄论道的风水报告，得是一份能够落地的，能帮老板卖房的商业计划书。
于是，我把手头杂事全推了，开始全力仔细研究分析，憋大招。

大师们都在谈气场、谈龙脉，玄得很。我直接上日照分析图和风速模拟图，哪怕是手画原理图，看着也科学。
我把风水变成了可量化的建筑科学建议，比如根据流体力学和藏风聚气的原理，这三栋楼目前的排列会导致穿堂风过大，既不聚财，业主住进去也容易偏头痛。建议微调 15 度角。
你看，这档次一下就拉开了。

老板请风水师图啥？不仅仅是为了保平安，更是为了楼盘好卖。哪怕是风水师，也要懂成交。
我在方案里写：我要培训置业顾问给客户看面相。一看是大老板，主推聚气的户型；一看是焦虑的家长，主推文昌好的户型。
客户嫌弃楼层是 14 楼。教置业顾问说：在易经里，1+4=5 ，5 是中正之数，比虚无缥缈的 8 更好。
帮开发商把最难卖的房子卖出去。这样直接把风水转化为了溢价空间，解决营销痛点，帮老板去库存。

针对精装房的，我设计了一份《精装交付风水白皮书》。
所有尺寸落在鲁班尺吉位上。
直接画图告诉客户：财位在哪里，建议摆发财树；文昌位在哪里，建议摆书桌；桃花位在哪里，建议放鲜花。
财位预留插座方便插风水灯；主卧吊顶避开横梁。
把每个户型的分析做成一张精美的《家居风水布局建议图》，印在户型折页的背面。
我还建议采购一批刻有楼盘 LOGO 的铜质鲁班尺作为看房伴手礼。
对手在看地基，我在帮老板卖精装设计。
客户买回去不用再花钱请人看了，照着图摆家具就是好风水。
这样卖房还卖生活方式。

当时的样板间只讲究豪华，不懂风水，不懂打造风水样板间。
进门地垫下压五帝钱，可以录个视频作为宣传素材。玄关挂画、客厅鱼缸、卧室床头朝向，全部严格按风水局布置。
这套样板间就叫运财样板房。以此为噱头，吸引有钱人来参观。

我白天市调，现场考察其他公司各个楼盘，晚上泡图书馆翻资料查档案，甚至熬了几个通宵。
很快，交资料的时间到了。

第一轮筛选，100 多人，密密麻麻挤满了会议室，大部分都是中年人，也有一些老大爷，只有几位小年轻。

我用一份厚达 100 页的《现代人居环境与传统风水商业价值整合报告》，外加现场演示 CAD 改图的能力，直接淘汰了一批大师。
我没学过 CAD 不会画图，去学校论坛发个帖子招兼职，很快就能搞定。
我告诉资方，大师们看的是气，我不仅看气，我还能把风水直接画进你们的 CAD 设计图里，帮你们省去设计院改图的时间。

真正的决战在第二轮。这时候剩下 20 多人。

会议室里坐着集团总经理、项目总经理、工程总监和设计总监。面对他们，我使出了杀手锏。

我先谦虚了一番，“各位领导好。刚才几位前辈大师讲得非常好，论资历、论名气，我作为一个晚辈，肯定不如他们。”
然后话锋一转：“各位领导，我知道咱们盘投资大、周期长。风水不是做一次就结束的，这好比看病和私人医生的区别。前辈们可能来看一眼就走，后期遇到问题，他们能随叫随到吗？”

接着，我抛出了核弹级的报价：
“为了表达信心，也为了分担公司资金压力，我不要一分钱顾问费设计费。”
原本还在低头翻看资料的几位老总，动作整齐划一地停了下来，猛地抬起头，眼神直勾勾地盯着我。
大家都把注意力投向我。
我迎着他们的目光，“我希望用我的服务，换取咱们小区 3 套主力户型的房子。我就住在那，证明咱们最核心的产品风水最好。一期一套，二期一套，清盘给我最后一套。”
不给他们反应的时间，我紧接着补充道：“如果这块地风水不好，房子卖不出去，或者我调理得不到位，这房子就不值钱，我也就白干了。我敢把我也住进来，和业主的命运绑在一起。 ”

这一招，直击痛点。
市面上的开发商，最缺的就是现金，最不缺的就是房子，通常都会预留一些作为工程抵款房。相信这家肯定也不例外。
我要让他们知道：敢拿身家性命赌我的盘会涨，这人才是真大师。

一旦入围，我在项目周期内可以靠改图纸、看样板间、选开盘日等等，不断刷存在感，建立信任。
我是新人，要在海内外大师中脱颖而出，必须要把这个报价方案包装成一个商业战略。

终于，我进入了最后一轮。此时只剩下 5 人。
幕后大老板李总现身了。
李总气场强大。他跟我们一一握手后，示意我们坐下。
没有问专业问题，而是给每人发了 3 枚铜钱，让我们当场卜卦，预测谁会是最终的赢家。

我脑子一麻。大脑飞速运转。
这是测试格局与情商的陷阱，是一个非常凶险的送命题，也是很多大老板喜欢用的帝王心术。
他的目的不是真的让你算卦，他是要测试你的综合能力。
看看你的格局，是只以此卦论输赢，还是看透了局势；看看你的情商，是否会贬低同行，是否狂妄自大；看看你的反应，能否把这个坑变成你的跳板。
如果真的掏出铜钱当场算，算出是自己，显得狂妄；算出是别人，显得无能；说天机不可泄露，显得心虚。
要跳出算输赢的圈套，指出谁赢并不重要，重要的是老板能不能赢。
这是最核心的，而且这样能再次将利益捆绑起来。

既然老板有命，那我就献丑了。
“李总，我起的卦，卦象很有意思，是易经里的同人卦，天火同人，意为上下和同。
这一卦显示，今天最终的获胜者，不是我们 5 个人里的任何一个，而是您。”

李总眉毛一挑，示意我继续。

“为什么呢？卦象显示，如果您选了只要现金的大师，那就是交易，钱货两清，缘分即尽。
但如果您选了敢拿房子、敢把身家性命和这块地绑在一起的人，那就是合伙，是同舟共济。

所以，谁是最后的赢家？
只有那个愿意把自己的未来和您的楼盘融为一体的人，才是这一卦的应劫之人。
而我，就是那个斩断退路，准备好以后就住在这里的人。”

这需要极快的反应速度和深厚的易学功底。如果能把卦象圆得天衣无缝，老板会觉得是真大师。

最后，我补了一句临场必杀技：“老板，卦象千变万化，但账本只有一本。选我，您的账本最划算，这就是最大的吉卦。”

李总对我的解卦很满意，频频点头。但是还有点犹豫。
因为我不知名，没名气。

他叫来集团总经理、项目总经理、工程总监、设计总监、财务总监，合计了一番后，最终拍板，选择了双人组合的决定：我和另一位大师。
大师作为顾问挂名，我作为实操手，他拿 50 万现金，我拿 3 套房。
然后给我们 5 分钟时间考虑，让我们当场表态。
我一听，还决定啥呀，你说的都对。
我立刻带着谦卑的微笑接受，并对老板说：
“能给大师当副手是我的荣幸。有大师的‘天眼’指路，加上我的‘地脚’落地，我保证老板您的项目无懈可击。”

后来项目开工才知道，大师早就内定了，而且当天来的是他助手。大师人在香港，根本没露面，50 万就到手了。
想来也是，名气大了，还会去面试吗？

我后来分析了一番。

香港大师拿走 50 万现金，在 2005 年这是一笔巨款，相当于企业高管年薪，但这是死钱，花完就没了。
我拿走 3 套房，即使按保守估计 2005 年不错地段的均价，4000 元/平米，3 套 90 平米的房子 108 万人民币。
而且开发商只付出了建安成本，装修成本，不用营销，预算还能再降。

香港大师是吉祥物，他提供我目前最缺乏的名气、面子和公信力。他负责搞定香港买家和满足老板的虚荣心。
我是操盘手。我才是那个真正对接工程部、培训销售员、修改图纸的人。

如果项目火了，我就是完美执行大师理念的天才。以后我的名片上可以印着曾与香港大师联手打造某个楼盘。
如果项目黄了，实际 2005 年很难黄，即便真的黄了，黑锅是首席顾问的风水局布得不好，而不是我执行得不好。我有一个完美的挡箭牌。

香港大师通常只会讲高深莫测的玄学，此处龙脉气弱，别人听不懂，老板也没法落地。
我翻译给工程部，大师的意思是，我们需要在这里把园林标高抬升 50 公分，形成靠山来挡住路噪。具体的施工图我来改。
老板会发现，虽然名头是大师的，但干活离不开我。我变得不可替代。

香港大师来视察，通常也就两三次：奠基、开盘、封顶，我把排场安排得妥妥当当，让他舒服。
他提出了离谱的要求，比如拆掉会所，我私下跟老板说：大师是在考验我们的诚意，但从技术上讲，我们可以用泰山石代替拆墙，既省了 200 万成本，又达到了大师的要求。
我帮老板省了钱，保住了项目，同时还给了大师面子。

香港大师绝不会自降身段去给置业顾问培训。
我告诉销售团队，这是大师私下传授给我的成交秘咒，整理成了话术，大家照着练。
销售团队崇拜的是我，因为是我天天在帮他们开单。大师只是神坛上的泥胎，我才是身边的财神爷。
大师也不会真的私下传授成交秘咒，都是我整理的。

细细回味，开发商果然眼光狠辣，果然是老江湖。既要面子请香港大师，又要里子让我干活。
不仅如此，交房的时候还给我上了最后一课。当时年轻，没在合同里把面积签死。本来承诺要给三套主力户型，房价上涨后，给我的却是一套比一套小。
不过咱们也不计较那些，一句怨言都没有。那 3 套房的价值远超 50 万，更别提后来的增值幅度。大师捡了芝麻，我抱走了西瓜。

后来三年，我几乎把自己卖给了这个项目。
说好的每周培训一次，结果被压榨要培训两次，我也照单全收。
那些肯用功，做得好的置业顾问，基本上一年也能买一套房。
在这个过程中，我也摸透了底细：资方对外宣称的的十亿投资，在当时看来可以进入全省排名前二十。
但十亿并不全是真金白银，现金只筹集了不到 3 个亿。拿了地之后迅速找银行贷款，然后分期开发，边卖边建，滚动着走，全是杠杆。
资方也缺现金。
所以所谓的预算 300 万，听个响就行了，做个局罢了。不能当真。如果真信了那个数字，冲着那顾问费去，从一开始就输了。

这个项目是我人生中最重要的一所社会大学。
它让我明白了一个残酷的真相。
真正的暴利，所有的商业博弈，从来不来自技术本身，而来自对局的掌控，和对利益的分配。
如果我当时只抱着罗盘看风水，我充其量是个高级技工，顶多拿个红包走人。
但我放下罗盘，帮老板算账、帮销售卖房、帮公司省钱，我就成了“自己人”。

那时候的我，虽然年轻被压榨，虽然房子被缩水，但重要的是积累经验，利用好这个平台闯出个名堂来，是在赚未来。
机会来临之前，一定要提前准备好，不然根本来不及，不可能抓得住。
但光有准备也是不够的，还得敢冒险。
敢把退路斩断，敢把自己和强者的命运绑在一起，才能看清这个世界的底层逻辑。
不能只看眼前。
前面还有好长的路要走，所以一定要冲。你一定行。只要躬身入局，敢冲，就没有破不了的局，更没有改不了的命。