中市不動產開發公會揭房市預測字「平」 盼限貸令採分級管制、拉高豪宅門檻

台中市不動產建築開發商業同業公會今（12/12）日舉辦記者會，理事長謝麟兒宣布2026年房市預測字為「平」，意味著市場將走向「平穩、平衡、平和」的三大趨勢，將是房市走過壓力後的趨勢拐點；另提出四大建言，包括金融管制與限貸應採分區分級管制，彈性化利率補貼、上調豪宅門檻及新增稅負如房地合一稅「專款專用」。

中市不動產開發公會今天舉辦「房地產市場回顧與展望」記者會，面對今年國內房市歷經央行信用管制、房屋稅2.0、新青安排擠效應與交屋潮壓力，市場出現明顯分化與盤整。統計今年台中市推案金額共推出1萬8377戶、推案總銷金額4176.8億元，相較2024年的5796.2億元，減少1619.4億元，年減27.94％。

從推案量、戶數到推案金額出現明顯衰退，理事長謝麟兒指出，2025年最影響市場的關鍵因素，仍是銀行的資金緊縮限貸令與政策連環管制，在資金全面緊縮下直接壓抑成交量，「通膨、薪資追不上房價、自備款難累積，是現在年輕人的最大困境」，隨著銀行鑑價趨保守，許多首購族、換屋族的自備款落差再被拉大，貸款成數下降，等同必須準備更高額度的頭期款，購屋門檻成為購屋族痛點。

謝麟兒認為，在稅制推升成本，未來房價難大幅下修，政府增加房地合一稅，建商土地和建築成本、法規標準同步提高，且利率維持高檔，「殺頭生意有人做、賠本生意沒人做」，成本面已成不可逆趨勢。

謝麟兒說，不僅購屋族深受限貸之苦，建商資金鏈緊縮，餘屋貸款成數降至3成，加上房屋稅2.0的持有成本上揚，利息壓力沉重，將直接影響建商推案策略，限貸令與綁銷售率讓中小型建商壓力特別明顯，「單利息就足以壓垮資金鏈」，是產業界密切注意的要點。

謝麟兒也提出，面對政策因素的金融管制，包含金融管制、限制貸款，建議應採取「分區分級」而非一刀切，以蛋黃區、核心重劃區與郊區市場產品來說，房價結構不同，但現行政策卻採同一標準，導致使用者需求受限。

針對購屋族應實施「彈性化利率補貼」，謝麟兒說，不是只有新青安需要補貼，部分首購、但不符合新青安資格的族群，也應納入支援範圍，按照購屋族條件調整，才能真正符合居住正義。

由於現行4000萬元豪宅貸款門檻已十多年未調整，但十年物價與購屋成本均大幅提升。以台中市來計算，若家庭需要3房、4房型，甚至兩代同堂，很容易超過4000萬元門檻，「計算通膨率最低3％，如今合理門檻應往5000萬元靠攏，才符合現代居住條件。」

謝麟兒強調，政府應將建築業課徵的新增稅負，如房地合一稅「專款專用」，用於協助首購族、換屋族群，提供短期週轉金、貸款補貼方案，回饋真正需要買房的家庭。

此外，營建產業面臨的長期挑戰正逐步浮現，包括人口老化加速、勞工缺口擴大、ESG永續要求，以及建築成本持續攀升，整體產業進入結構性轉型期，從材料、工法到建築性能全面提升，以符合未來市場需求與國際預期，政府應穩定產業發展，讓房地產市場回歸健康迴圈。

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