「危老開發暗藏挑戰」 鄉林賴正鎰說「有三不易」

據內政部統計，全國危老申請量已逼近5,000件，台中市危老重建量今年第三季申請案正式突破1,105件，直追北市的1,169件，成為全台成長速度最快的直轄市。全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今（1）日表示，雖然危老重建具備審議快、門檻低等優勢，但實務上仍存在 「三大不易」。

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根據內政部統計，截至今年第三季，全國危老申請量已逼近5,000件、核准4,600多件。台中市今年受理1,105件，僅次於台北市，累計核准案達918 件，核准面積平均1,023平方公尺，更位居六都之冠。

鄉林不動產研究室指出，台中舊市區因生活機能完整，加上開發商增加投入，使危老案量能快速攀升，帶動北區、西區、南區等屋齡40年以上的中古屋交易明顯升溫。

賴正鎰：整合易卡關、小基地成本高、鄰損事件頻傳

賴正鎰表示，看似快速的危老開發其實暗藏挑戰，尤其以下三大問題最讓開發商頭痛：一、整合不易，即便危老相較都更審議快，但仍需100%所有權人同意才能申請，整合時間常拉長；二、基地小、成本高、空間受限，危老無基地面積限制，導致小基地案盛行，但小基地不僅施工成本高，公設比易偏高、空間規畫受限，影響成屋產品競爭力。三、施工條件差、鄰損風險高，在巷弄、密集住宅區施工難度高，鄰損問題頻傳，為市場長期詬病，也提高開發成本與風險。

賴正鎰指出，儘管危老具容積獎勵、審議加速、不受銀行法第 72-2 授信額度限制等優勢，但「成本、空間與施工風險」都是開發商必須慎選基地的關鍵。

此外根據實價資料顯示，近三年台中北區、西區屋齡40年以上中古屋，每年移轉量皆突破1,000～1,700 件，顯示市場對重建型資產的需求增溫。而台中市危老專區公布的 2024 年核定案清冊，全市今年共有 147 件危老核定案，以西屯（19件）、北屯（16件）、北區（14件）、南區（13件）、南屯（11件）為最熱區。

代表性重建案例包含北區「元城樂MORE」、西區「泉宇 VIVA」、中區「鼎泰中城」等，甚至公園路的敬華飯店（原福泰桔子）也被收購投入危老重建。

鄉林不動產研究室表示，危老、都更題材帶動舊市區老宅買氣，許多投資與置產買家開始尋找具有重建潛力的物件，包括是否位於整合熱點、周邊是否已有危老案例等，成為決定價格的關鍵。