房市瞭望》史上最大交屋潮來襲 市場恐現流動性壓力

國內房市急凍，業者指出，這波預售屋高光時刻是在新青安上路後，接下來一路降溫，尤其今年前三季使照已發出超過10.6萬戶宅，隨著近年最大交屋潮來襲，預估民眾貸款問題恐怕仍難解，恐怕市場將出現流動性壓力。建商面對房市景氣驟降，今年起推案、購地都轉向保守，等待市場出現轉機。

預售前三季 只賣3萬戶

信義房屋統計，今年預售前三季只賣了3萬戶，全年推估剩下去年的3成，隨著央行祭出第七波管制後，預售揭露量快速降溫，今年第三季每個月都只不到3千件，但今年全年的開工數量推估將達11萬戶，若市場沒有出現轉機，長期新建餘屋可能會逐漸增加，可見會有更多預售屋未能順利出售。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，現在預售已是個案表現市場，部分房價高漲地區相對價格壓力高，若市場供給量又大，會讓銷售戰線延長。現在建商開發商融資成本與自籌資金條件都嚴格許多，面對房市景氣較去年驟降，建商只能先求預售個案順利交屋回收資金，新推案或購地都已經轉趨保守，等待市場是否有新的轉機。

使照創新高夾擊 建商壓力山大

除了從預售、開工明顯看出房市不妙，使照也明顯看出建商壓力山大，住商統計，今年前三季全台住宅類不含農舍之核發使照宅數達10萬6,243宅，創下1997年以來同期新高，累計全台從2020年來已有67萬4,7295宅交屋，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，恐怕市場將出現流動性壓力。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，截至9月為止，核發住宅使照量，台中市高達2萬196宅，排第一，其次是桃園市達1萬9,284宅，第三則是新北市達1萬8,158宅，台中市會奪冠主要因為近年有捷運等建設、重劃區議題加持，使得台中推案量大增，桃園、新北則是因「脫北者」議題，房價親民、軌道經濟帶動下，使得建商大舉推案。隨著建案交屋在即，即將爆出一波交屋潮，預估延後撥貸等情況仍將延續。

預售中古價差 苗栗、台中明顯

此外，業者也發現，中古屋與預售屋價差有逐漸擴大趨勢，永慶調查發現，以苗栗、台中地區價差最為明顯，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，竹南、頭份地區受惠新竹科學園區外溢效應，新案多集中於重劃區及園區周邊，價格因建設題材與市場預期而快速攀升，中古屋則因屋齡、區位與機能發展階段限制，價格漲幅相對緩得，竹南價差從2021年的9.8%大幅成長至今年的94.1%，成長達84.3個百分點。

此外，近五年台中市南屯區、大里區、西區、南區與沙鹿區的中古、預售價差擴大現象也特別明顯，陳金萍指出，受到人口持續移入、新建案集中，使得價格持續走揚，中古市場漲勢相對溫和，讓價差逐年擴大。