房貸利率飆升！「這原因」推升鑑估值達1453萬 創歷史新高

根據聯徵中心最新公布的2025第3季房貸統計顯示，在本季新增的3萬7747個申貸樣本中，平均房貸利率升至2.44%，寫下自2009年公布統計以來的新高。與此同時，平均核貸成數也降至71.78%，創下近22個季度以來的新低，顯見銀行審核房貸的態度愈發謹慎。不過，在利率攀升、成數收緊的環境下，全台平均房貸鑑估值卻不減反增，達到1453萬元，逆勢刷新歷史紀錄。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，自去年下半年以來，受第七波信用管制及銀行房貸水位吃緊影響，部分銀行採取「以價制量」的策略，透過增加房貸利率、限縮核貸成數等方式，提高申貸門檻，進而減少房貸申請件數。如今房屋總價動輒千萬元以上，房貸條件緊縮等同直接掐住購屋者的資金來源，自然會導致市場買氣急凍，根據聯徵中心資料顯示，今年前三季新增房貸件數僅11萬3142件，相較於去年同期的18萬862件，大幅減少37%。

不過，即使房市降溫，平均房貸鑑估值卻仍逆勢創高。對此，莊思敏表示，過去幾年建商大舉推案，近兩年正好進入交屋過戶的高峰期，近期申貸的房貸族群中，有不少是在預售階段購入的買方，根據聯徵中心顯示，今年前三季屋齡3年以下新成屋的申貸件數為5萬4805件，占比48%，創下歷史新高。而這類新建案不僅屋齡較新，房屋總價也相對較高，因此，一定程度上推升整體房屋鑑價的平均值。

莊思敏說，銀行法第72之2條排除新青安貸款後，房貸排隊情況已見緩解，推估明年整體的貸款環境應會較今年有所改善，由於目前央行尚未鬆綁信用管制，加之川普關稅戰對傳統產業的衝擊，以及兩岸地緣政治風險升溫等外部因素的干擾，明年房市仍存在不確定性。建議房貸族切忌過度操作財務槓桿，盡量多準備一些自備款，才能「從從容容、遊刃有餘」地應對未來可能的市場波動。

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