爸賣千萬房給兒「利用免稅贈與補錢」⋯一疏忽恐罰百萬！房產移轉地雷多？如何減稅？

【文／李寧】不少父母會替孩子準備房產，但移轉時要留意稅務問題，有資深資產傳承顧問分享案例，一位父親打算賣房給兒子，之後再利用每年的贈與免稅額，把錢轉回到兒子帳戶，沒想到這麼做，不僅會被國稅局追回稅款，還要加上1至3倍罰鍰，金額恐達百萬以上，這到底是怎麼回事？該怎麼做，才能將房產順利轉移給子女，並合法減稅？

賣房送子女、每年送回資金 恐被抓逃稅

資深資產傳承顧問廖嘉紅在粉專分享，陳先生想要將房產轉移給兒子，為了規避贈與稅，計畫讓兒子買下1,450萬元的房產，並申辦1,000萬元貸款，等到過戶之後，父母再利用每年244萬的免稅額，將資金轉回給兒子，雖然整個計劃看似天衣無縫，買賣契約和價金一應俱全，然而根據《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，二等親以內親屬間財產之買賣，應以贈與論，並課徵贈與稅，除非能提出已支付價款的證明，且價款並非由出賣人貸與，或提供擔保向他人借得，才能認定買賣屬實，免課贈與稅。

至於實務情況，廖嘉紅分成三點說明：

• 立即返還買房價金，即便有逐年申報免稅，也會被認定是假買賣。

• 短期內逐年返還價金，雖然看似賣方持有款項，但只要金流能追溯到買賣價金，仍會被視為假買賣。

• 長期把價金留在賣方帳戶，多年後才「獨立決定」贈與金錢，且能提出完整的金流證明，才有機會被視為真正的贈與。

針對陳先生的案例，廖嘉紅提醒，有契約不代表不會被國稅局盯上，而且國稅局查核相當嚴格，會比對存摺、贈與申報和資金流向，一旦被認定是假買賣，依《遺產及贈與稅法》第 46 條規定，「除了補徵贈與稅外，還會加計利息，並處所漏稅額1倍至3倍罰鍰」，因此以1,450萬元價金扣除244萬免稅額，再乘以10％贈與稅計算，陳先生恐怕要補稅120.6萬元，加上至少1倍罰鍰，一共多支出241.2萬元。

買賣贈與房產稅負大不同

長輩在生前移轉房地產給晚輩，主要分成買賣和贈與兩種方式，以下為相應稅率、節稅方式與注意事項：

一、買賣

根據嘉義市政府財政稅務局分析，父母作為出售人，必須負擔土地增值稅，但有機會使用10％的自住稅率，子女則要繳納契稅，此外若國稅局核定為買賣，則無需繳納贈與稅，否則將以贈與論。

至於要如何規劃子女購房的資金，恩典法律事務所提出兩個方式，首先是利用每年的贈與免稅額244萬元，父母分年贈與孩子金錢，當作子女未來買房的資金，或是父母用免稅額贈與頭期款，並保證子女有穩定收入來源，便有機會向銀行貸款購屋。

二、贈與

嘉義市政府財政稅務局指出，贈與除了有贈與稅，一樣要繳納土地增值稅與契稅，其中土增稅不適用10％自住優惠稅率，值得留意的是，贈與的財產價值，是以公告土地現值以及房屋評定標準價格來計算。

關於贈與的減稅方式，永慶房屋官網建議，父母可以利用配偶間贈與免稅的機制，先由屋主過戶部分產權給配偶，再由兩人將房產贈與給子女，享有合計488萬元的免稅額，或是分割產權，每年過戶免稅額244萬以內的持份給子女，直到完成所有產權移轉。

買賣、贈與怎麼選？

贈與和買賣要如何選擇？關鍵在於孩子取得房產後，短期內是否會賣出，恩典法律事務所分析，買賣牽涉到房地合一稅，計算方式為「稅基（成交價-取得成本 - 相關費用 - 土地漲價數額 x 稅率15~45%）」，由於贈與取得的房屋成本，是以低於市價的公告價來計算，反之買賣的價款則接近交易市價，因此子女取得房產後，若會在短期賣出，透過買賣移轉將使稅基縮小，有機會達到減稅的效果。

樂居網官網也分別指出買賣與贈與的優缺點：

• 買賣的優點：由於是親屬間特殊交易，子女有機會用相對便宜的價格買到房產，父母還有望享有自住優惠10％稅率，未來出售時，則因為成本以市值計算，房地合一稅可能會較少。

• 買賣的缺點：需要向國稅局提供價金等相關證明，否則會被視為假買賣真贈與，課徵贈與稅。

• 贈與的優點：子女不需要支付價金，就能取得房產，且父母能利用免稅贈與額度來減稅。

• 贈與的缺點：未來出售房產時，由於取得成本低於市價，可能要繳交較高的房地合一稅。