零地主戶1／老家都更增值也恐「被洗出」 建商標榜「無原住戶」原因曝光

近期在都更社區圈傳得沸沸揚揚的新建案，即是某建商在北市新建案大辣辣地宣傳「零地主戶」「二代購屋選擇」等字樣，直接點開原地主戶、原住戶等在面臨家園新建增值變豪宅的之後新況、抉擇與為難，凸顯大家口頭所說的「房屋都更，經濟弱勢家庭恐被洗出老家」的結局。

根據CTWANT調查，某建商在台北市中山區推出的新建案，如此可公開地宣傳其為「零地主戶」（無原地主戶），由於前身為高中校舍，約647坪大基地，強調該案為自建案，因此也就無原地主選擇權利變換回留居住，才能單純地打造純粹買方社區，讓買家認同其社區素質與增值潛力。

建商此手法一來，避免傳統都更案常見的原住戶分配爭議、管理問題或權益稀釋，強化「長期保值」訴求，而這也是近幾年來都更案中，逐漸地將新購戶與原住戶的「區隔、分別」現象直接浮出檯面，進而凸顯原案址住戶的「留住率（回遷率）、移出率」的變化。

台北市都更案數量大幅成長，近2年報核案件為過去8年的2.3倍，平均每年達245件（含危老案），成果居六都第一。

自1998年都市更新條例施行後開始累積至今27年，根據台北市政府2025年11月30日統計歷年核定總量，北市已核定都市更新案件累計約1,357件（含整合中、報核中、已核定之擬定案、變更案），大安區核定175件居冠，中山區174件次之，中正區122件第三，三大區約佔全市核定總數近三成。

已完成都市更新案件約628件，更新後總戶數逾7萬戶，創造近3.1兆元不動產價值。而在全台範圍內，截至2024年底全國核定重建事業案累積1,017件，總投資約1.6兆元。

其實多年來部分建案，早已將原住戶、新購戶採取「分隔」現象，但多是採取較為隱晦的宣傳手法，暗示「無原地主戶、無原住戶」，像是零回留、純買方社區，避免直接說法引發爭議。

根據CTWANT調查整理資料，常見隱晦話術，包括「純住戶社區」「全新社群規劃」，即是暗示無原住戶管理紛爭或權益分配問題；「無地主戶干擾」「素地等級社區」，強調原地主全數現金結案，買方無需面對管委會舊戶。

「零爭議整合」「100％同意無異議」，間接表示無少數原戶反對或回留，加速銷售；以及「格局均質、無畸零權利」，意指無原戶小坪數分配導致社區不均一的情況等。

研究都更多年的學者出身的住戶表示，這些字眼吸引投資客及換屋族，避談原戶移出率高達20％至40％的現實，強化「純粹規劃、長期保值增值」；而在都更進行整合、興建之前時，住戶多數可能會覺得「保障居住權益」「舊屋變新屋增值」等理想與夢想，一來可讓完工後新屋可以高價出售，但原住戶也要趁早認清是否能承擔新屋帶來的生活經濟壓力的負擔。

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