高力國際黃舒衛：國壽大動作辦公升級hub空間頂級租戶也按讚！

工商時報蔡惠芳

2025年12月3日週三下午10:32

今（3）日國泰人壽大動作宣布，將在未來5年，於全台六都的至少20棟新舊商辦大樓，都將導入hub的新型態辦公服務，震撼市場！對此，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛今日日表示，這意味著全台最大的商辦包租公國壽，已掌握到辦公四大趨勢，並率先在「國泰松江」、「國泰環宇」兩棟新辦公大樓上市時，置入「hub」的空間，提供整層服務空間並全面導入綠電，total solution解決員工的空間品質的要求，也滿足企業前期資本支出的負擔，以及組織驟變的風險，確實成為市場上的頂級租客首選！讓頂級租客也按讚！

黃舒衛表示，疫情後，全球對於辦公空間的需求已出現重大的改變。首先，適應防疫及數位轉型的彈性辦公，其次，建築及管理成本增加，第三是老舊商辦活化需求，第四則是回應ESG浪潮。

黃舒衛表示，國壽在「國泰松江」、「國泰環宇」兩棟新辦公大樓上市時，置入「hub」的空間，提供整層服務空間並全面導入綠電，total solution解決員工的空間品質的要求，也滿足企業前期資本支出的負擔，以及組織驟變的風險，確實成為市場上的頂級租客首選。

黃舒衛分析，另外也由於在全球AI浪潮下，外包、代管的狀況越來越多，因此企業規模縮小或是靈活拆分，也直接衝擊到對於辦公室租用的面積，進而壓縮傳統租用的模式。

近年有些金融保險業、金控或傳統產業，開始著手把辦公大樓的都更重建案，在軟硬體上升級，以符合全球對於混合式辦公空間、對於符合ESG要求的需求。

不過黃舒衛認為，辦公大樓重建，實際上，會面臨兩個難題。首先，是重建成本太高，市場新增供給又太多，另一個是升息之後金八條要求的租金投報被拉高，因此如何維持老大樓的招商韌性、如何讓租客無痛接受新大樓的租金，「是國壽這隻擁有全台最多商辦大樓的產業大象，在轉型時，必須要面對的智慧考驗！」

黃舒衛分析，像「國泰松江」、「國泰環宇」的取得及營建成本都高，要滿足主管機關要求的租金投報率，只拉租金，未來難逃紅海市場，所以在綠電、綠色租賃、物管、商務服務、彈性上面給租客更多的有感服務，才有機會獲得青睞。

綜觀其他擁有許多精華地段商辦大樓的金控，目前動作如何？

黃舒衛指出，其他金控、或是有商辦只租不售的開發商，目前持有的大樓量體，規模都沒有國壽多，所以轉向的機會有限；但有另一個作法，就是直接引進co-working業者當二房東，以一次解決招商及規格調整的壓力。

身為全台灣擁有最多商辦大樓的「商辦地產王」國泰人壽，在商辦資產大升級之際，由於棟數多達將近200棟，且屋齡大多有一定年紀，不論舊樓改裝升級、或敲掉重建，都是一大筆投資，或許也面臨較其他金控較大的壓力。

黃舒衛分析，在中南部，國泰人壽就擁有不少老商辦，但要滿足許多企業面積需求不大，如：辦事處、業務代表、新創事業等，過去大面積的辦公室，已經是越來越難租；另外則是商辦設備老舊，所以疫情前乾脆發展出自設的商務中心置入老舊大樓的策略，沒想到效果不錯，所以就這項複製這項成功模式到其他新大樓也一起辦理。

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