中古、預售價差幅度驚人 竹南、頭份暴增最多

【記者柯安聰台北報導】預售屋因全新屋況、建築成本的推高、以及對未來房價上漲的預期，房價往往比中古屋來得高，但是近年中古屋與預售屋價差有逐漸擴大趨勢。永慶房產集團根據實價登錄資料統計全台近5年數據，發現多個行政區預售屋、中古屋價差幅度顯著擴大，其中以苗栗竹南鎮、頭份市暴增最多。竹南鎮中古、預售價差從2021年的9.8%大幅成長至2025年的94.1%，增加達84.3個百分點，為全台之冠；頭份市從29.8%拉升至90.1%，5年間擴大60.3個百分點，增幅明顯。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，竹南、頭份地區受惠新竹科學園區外溢效應，由於新竹市區可開發土地有限、推案量不足，帶動買盤轉向鄰近地區；且加上竹科竹南園區進駐、交通建設推動，以及相對親民的總價水準，使該區吸引大量科技族與置產客進駐，人口持續增加，房價也跟著水漲船高。

（圖）苗栗縣竹南鎮近5年中古屋和預售屋平均單價價差幅度從9.8，增加的百分點居全台第1。(房市示意圖)

目前兩區新案多集中於重劃區及園區周邊，價格因建設題材與市場預期而快速攀升；相對地，中古屋雖有穩定剛性需求支撐，但受屋齡、區位與機能發展階段限制，價格漲幅較為緩和，導致近5年預售與中古價差逐步拉大。

此外，台中市是最多行政區上榜的縣市。數據顯示，台中南屯區、大里區、西區、南區與沙鹿區等多個行政區同時入列，顯示近5年台中市中古、預售價差擴大現象特別明顯。陳金萍指出，台中受惠於科技產業聚落、交通建設與大型商業開發帶動，新案市場熱度居高不下。這些區域普遍具備新案集中與人口持續移入的特性，預售市場價格因此持續走揚，而中古市場雖有剛性需求支撐，但漲勢相對溫和，使價差逐年擴大。

至於南屯、西區與南區的預售屋與中古屋價差拉大，陳金萍說，主因新案集中於七期、水湳及捷運沿線等建設熱區，產品規劃升級、開價相對偏高；中古屋雖位於成熟生活圈，但屋齡偏高、價格調整幅度有限。沙鹿則受捷運藍線、海線雙軌化與產業發展題材帶動，新案沿交通站點與重劃區布局，價格顯著墊高；大里受惠於市中心外溢的自住需求與重劃區發展日益成熟，也使預售與中古價差持續擴大。

整體來看，預售市場價格多反映區域的未來發展潛力。不過，隨著近年預售與中古價差持續拉大，中古屋價格顯得相對親民，加上實際使用空間相對實在，虛坪較少、性價比高，且若地段具有產業、建設或交通利多優勢，不僅保值，甚至還有增值空間。（自立電子報2025/11/19）