全台最複雜！永和大陳都更最後拼圖完成 侯友宜力推都更3箭＋捷運7線

永和大陳7大單元全面啟動，新北完成全台最複雜公辦都更示範，並帶動五股、塭仔圳等翻轉。侯友宜以「都更三箭」與「捷運七線」雙核心，描繪新北藍圖。

作者：財訊雙週刊／游筱燕

堪稱全台最大、最複雜的公辦都更案—「永和大陳更新單元3」，由新北市住都中心擔任實施者，於9月勇奪第7屆《財訊》危老+都更博覽會「公辦都更重建類」大獎；而在今年3月，大陳最後一塊拼圖更新單元一也完成簽約，8.7公頃的大陳新村確定重獲新生。

最難的先做 展現政府決心

「我從2010年擔任副市長起，就決定要把都市更新當成新北的關鍵戰略，」侯友宜回憶道。上任市長後，他提出「都更3箭」政見，以捷運帶動城市發展、主幹道沿線都更、危老建築優先協助3大策略，全面啟動翻轉計畫。

他特別提到，五股垃圾山、面積近400公頃的塭仔圳，以及產權複雜的永和大陳，是「最醜、最大、最難」的3大案。其中為了整頓五股垃圾山，輔導原違法廠家677案工廠辦理納管、進行環境綠美化，成功翻轉30多年記憶中層出不窮的環安、公安、治安等問題。「要讓市民相信政府的決心，就要從最困難的做起。別人說做不到，我偏要做，因為做成了，大家才會有信心跟上來。」

事實也證明了決心的成果。自2019年至今，新北市都更申請量已達2051件，核准1338件，「是以往累積量的7.9倍」。

《財訊》雙週刊指出，為加速都更，新北市於2021年率先6都成立住都中心，並設置都市更新推動辦公室作為前進部隊。「我們的都市更新推動師幾乎每天晚上都在社區說明，一家一家去談，把疑慮一個一個解開。」侯友宜說。

針對外界對「一坪換一坪」的迷思，侯友宜解釋：「很多人要更多坪數，但實際上實施者負擔不起。我們就用案例解釋，也針對海砂屋、耐震不足的危樓給予加倍容積獎勵。」他補充，「同意比例過半，住都中心就直接進去協助整合，談到8成就引進實施者，大幅縮短整合時間。」

永和大陳案則展現彈性治理。侯友宜表示：「我們把它分成7個單元，有的單元先由住都中心當實施者，減少開發商風險；對長期住在公有土地卻沒有所有權的人，我們訂出作業要點，讓他們可以用合理價格承購土地。」這些「量身訂做」的細節，使得單元3能在5個月內完成點交並動工，面積最大達4700坪的單元一更順利招商簽約，成為全國公辦都更的指標範例。

跳脫舊時代 升級社會住宅

除了都更3箭，新北市近年也不斷精進政策，例如防災都更與580專案。「老屋不等於危屋，但危險建築必須盡快處理。」侯友宜指出，防災都更針對海砂屋或耐震不足建築，提供1.5倍法定基準容積或原容積重建的高誘因，並將同意比率門檻降至8成，還把紅黃單建築納入適用範圍。

《財訊》披露，580專案則是協助意願超過5成的社區，由住都中心提供一條龍輔導，從鑑定、規畫、招商到選定實施者，全程協助加速危險建物拆除重建。「我們的目的就是讓民眾早日脫離危險的居住環境。」侯友宜強調。

侯友宜認為，都市更新的最終目的是「讓居民生活更安定」。因此，新北市要求更新後建案必須設置公共托育中心、托老中心、幼兒園、市民活動中心等公益設施，「公益回饋愈多愈好」。

同時，新北的社會住宅也全面升級。他直言：「地點不好就不要蓋，要讓人想住。」市府優先選擇捷運站旁，如淡水紅樹林海天段、三重機場捷運站旁等黃金地段，「我們社宅蓋的地點，有的對面就是1坪百萬元的豪宅」。

建築規格也跳脫傳統國宅印象。「我們的社會住宅愈蓋愈好，綠建築、智慧建築，通風設計超棒，走廊寬敞，比如中和安邦社會住宅，引進台藝大來經營公共空間，社區裡有藝文基地、青年共居、托育與身心照護，一點都不像舊時代的國宅。」已達短期目標3.6萬戶，長期目標為4.5萬戶，並會「隨時調整，避免成為新的老舊國宅」。

勾勒新願景 點亮新北未來

「新北要跟台北競爭，不能只靠都更，還要靠軌道建設。」侯友宜直言。近年新北已完成26公里、26座捷運站，目前7線齊發、總長57公里、51站，並規畫8條新線（如五泰板輕軌）。他的願景是「每10萬人擁有4座車站，超過東京與首爾」。

新北市透過TOD（大眾運輸導向）開發策略，以捷運站為「點」、路線為「線」、整體開發為「面」，讓商辦、住宅、公共設施同步發展，推動節能減碳並提升房地產價值。也規畫3大都市軸心，包括新板特區：市府與金融核心；新莊副都心：整合機場捷運、環狀線與產業園區；三重第2行政中心：先嗇宮捷運站對面，警察局、衛生局、交通局等約七個行政局處將進駐。「新北是北台灣近千萬人口圈的中心點，把3個軸心建構起來，城市就會厚實起來。」侯友宜語氣堅定。

近期房市降溫、資金緊縮，是否會影響都更？侯友宜坦言：「實施者會算自己的風險與利潤。」但他也強調市府已研議對策，包括增加建照期限、調整公益回饋等，以維持開發商的參與動力。談及新北市是6都中人均預算最低的城市，侯友宜毫不避諱：「我們會有那麼多錢幫市民塑造好環境，許多都是靠都市更新帶來的容積獎勵與權利金。」

從永和大陳的7大單元全數啟動，到五股垃圾山與塭仔圳的成功翻轉，侯友宜的施政邏輯始終如一：「都市更新不能只靠法令，要站在市民立場，實實在在解決問題。」

他以「都更3箭」創造信任，以防災都更守護安全，以住都中心、公辦都更示範效率；並以軌道經濟與3大都市軸心，為新北描繪出2030年千萬人口都會中心的壯闊藍圖。在侯友宜的帶領下，新北市正以更新為基、以軌道為骨，邁向國際級宜居城市的新時代。…（更多精彩內容，詳見《財訊》雙週刊749期）

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