央行戒急用忍 房市極限壓力測試

中央銀行18日理監事會議決議，利率維持不變，而市場高度關注的房市信用管制措施，結果令期待「鬆綁救市」的建商與投資客大失所望。央行總裁楊金龍明確宣示，目前房價修正幅度尚未達到政策預期，且金融體系韌性足夠，因此維持嚴格限制不變。

回顧去年第3季、央行第七波選擇性信用管制以來，央行態度主要聚焦於「去槓桿」與「引導資金歸位」，要讓2023年新青安的過熱現象冰敷消腫。期間唯一的政策調整，僅針對「繼承取得」與「實質換屋」兩類非投資型買盤，決策展現了極強的「鷹派底氣」。

即便交投冷卻、房價凍漲，但10月的不動產放款集中度36.64％仍高於目標值，再加上股市持續創新高、資金動能強，而國際財經媒體又拉出國內產業過於集中、財富分配失衡的「台灣病」議題戰線，全年經濟成長率破7％，讓央行更忌憚股市財富現象會因資金鬆綁而再度蔓延房市，因此暫無調整動機。

位在打炒房海嘯第一排的建商自2020年以來，已歷經多次信用管制，融資體質早已進行調節，土建融、餘屋貸款都降至歷史新低，市場並無系統性風險的未爆彈。目前市場上出現的中小型建商盤讓、降價求售資產，隨即被同業接手，這種優勝劣汰是市場機制的必然，這證明了市場仍有流動性，只是價格需要修正。

既然自住的首購、換屋都被排除在打炒房管制範圍外，再加上建商預期心理已經出現轉折，因此央行就是要用貸款成數30％「流動性死刑」，持續擠壓房價泡沫，逼出建商與投資客的庫存，直到房價出現讓央行滿意的「顯著修正」。

進一步分析2026年房市四大關鍵趨勢：首先，住宅政策典範轉移，選舉利多難期。房市面對明年重要的地方選舉，市場一般認為主政當局釋放利多或擴張性的財政政策的「政治景氣循環」現象會再現，但這次恐怕不一樣。相對8年前小英總統房地合一稅後的房市低潮，祭出危老重建、前瞻基礎建設計畫、三大投資台灣方案等激勵措施，但這次賴總統記取新青安教訓，不敢再提買房補貼，已轉向租賃專法的修法、老宅延壽、虛坪改革等購屋之外的替代方案，因此住宅買賣市場量縮價修仍是難逃宿命。

其次，「極限壓力測試期」落在明年第1季。因為受到買氣凍結，且同時面對限期開工、資金斷鏈三方夾擊的建商，從第七波管制到明年第1季正式滿18個月，將全部浮出水面，整體性的房價鬆動趨勢將拉開序曲。認清現實，保留現金，勿博弈政策紅利。

第三，2026年將是「現金為王」的資產重分配年。財務槓桿過高的中小型建商將加速退場，土地、資產將成為大型建商眼中的獵物，市場進入「大者恆大」的整併期。洗牌大局已開，投資客應徹底死心；但對於滿手現金的高資產族群與大型企業而言，明年反而是進場撿便宜的最佳時機。

最後，商用市場將迎向K型經濟。市場分化趨勢更為激烈，站上AI的高科技企業、聚落區域，將持續擴大供應鏈效益，需求拉動市場動能，在價量表現上再創佳績。相對來說，雖然政府「打住不打商」，但近3年核發建照380萬坪，供給巨浪將從明年陸續釋放，市場胃納量面臨極大考驗。產品定位、價格策略、租售條件失準的物件變成反撲投資人的超完美風暴。