【專欄】提告拆屋還地之農地「租金」如何計算

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任）
在民國111年才發現於民國88年就被他人占用蓋房子的農地，因此提告到法院請求「拆屋還地」！民法767條「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」因為被告不爭執在原告的農地搭建系爭地上物，無權占有系爭土地之事實，因此原告依照民法767條，中段規定，請求被告將系爭地上物拆除，及依照民法767條前段規定，請求被告將系爭土地騰空返還於原告，地方法院法官判定「自屬有據」。民法148條規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」被告抗辯原告長期沒有管理該土地，雖然原告承認20年以上未查看該土地，但是這僅僅導致原告未即時發現被告之無權占有行為，尚不足以使被告產生原告不會對上訴人主張行使民法第767條第1項前段、中段權利之信賴。

被告抗辯，1262地號土地一帶原本是深谷，於84年起遭他人非法傾倒廢土，被告自88年起花費鉅資、時間整理成漂亮之景觀，供觀賞、休憩及擺放農具、肥料使用，原告見狀始提起本件訴訟云云，但是為原告所否認。1262號土地的土地使用分區為「山坡地保育區」，使用地類別為「農牧用地」，被告之整地、開發行為違反該使用分區及類別，應為不法，自不得執以為拒絕返還系爭土地之理由。被告復未提出其他證據，證明原告提起本件訴訟屬違反民法第148條規定之舉，法官認為被告所辯委無可取。

按無法律上的原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，土地所有人自得請求無權占有人返還相當於租金之利益。（最高法院61年度台上字第1695號判決要旨參照），另外按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率，計算之遲延利息，為民法第233條第1項明定「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」

關於租金之計算，土地法第97條第1項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第105條「第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」但上開所稱之「城市地方」悉指已依法令公布實施都市計畫之地方而言；所稱之「基地」，泛指一切供建築使用之土地而言，此有內政部67年9月15日台內地字第805447號函釋可稽，而1262地號土地使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，顯然不適用上開規定，地方法院認定原告得依民法第179條前段規定，請求被告返還自106年3月1日起至111年2月28日止期間之不當得利6,813元，及自111年3月1日起至拆除系爭地上物，並將系爭土地騰空返還於原告之日止，按月返還不當得利114元。高等法院法官認為無過高情事，堪予援用。因此認為被告之上訴，為無理由，應駁回上訴。

總之，原告請求拆屋還地，贏了官司，並且贏了「不當得利」及「遲延利息」等。本件官司似比較單純，然而官司通常要打2年以上啊！整個過程不管是原告或被告都是痛苦的！