房客才租22天墜樓亡！屋主怒告「凶宅之災」求償616萬…官司卻因「3關鍵」慘敗

鏡報古靜兒

2025年11月8日週六上午9:50

一名屋主向在租屋處輕生租客的遺產管理人提告求償。示意圖／取自免費圖庫pixabay

新北市一名屋主將房屋出租給房客後，房客竟在租屋不到1個月內就從該屋跳樓輕生，屋主主張房屋因此成為凶宅、交易價值大幅下跌，提告要求死者遺產管理人賠償616萬5880元。不過，新北地方法院審理後，認定房客輕生行為雖屬「背於善良風俗」並具「不法性」，但屋主未能舉證房價實際減損金額，最終判決屋主敗訴，全案仍可上訴。

根據判決書，新北市一名屋主去（2024）年4月1日將名下房屋出租給一名吳姓男子，怎料吳男才租了22天就從屋內墜樓輕生。屋主事後回憶，事發當下警消與吳男僵持近1小時，吳男的母親在警消陪同下進入屋內，與兒子對話溝通約20多分鐘，期間眾人一度以為情況平息，未料吳男突然從窗戶墜樓。屋主表示，由於吳男在租屋期間輕生，導致房屋淪為「凶宅」，交易價值嚴重貶損，損害金額高達616萬5880元，因此決定提告求償。

對此，吳男的遺產管理人則主張，即使吳男是輕生身亡，但也無法認定吳男有「故意」以違背善良風俗的方式損害房屋價值，反指屋主未依專業程序鑑定房價貶損，只是以附近房屋實價登錄及某論文中統計各種輕生導致「平均減損比例21.35%」來主張損害金額，並無依據，為此請求法院駁回屋主全部訴訟。

新北地院審理期間，首先引用《民法》第184條第1項「因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」規定，就「善良風俗」的判斷指出，吳男輕生使他人房屋成為凶宅，確實屬於「有背於善良風俗」行為。

另外，吳男生前曾與母親、警消溝通長達20分鐘以上，顯示當時仍具思考與認知能力，因此法院認為吳男能預見輕生會造成房屋價值減損仍執意為之，屬「間接故意」，符合侵權行為構成要件。

至於損害金額的部分，法院認為本案中的房屋並未受到物理性毀損，屋主主張的損害屬「交易價值貶損」，也只是純粹經濟利益的減損，並非財產權本身被侵害。此外，屋主援引的論文內容採樣母數、地點、屋齡等變因不明，無法直接適用，再加上房價波動因素眾多，平均比例難以定案，而且屋主既未完成專業鑑定，也未能提供具體市場證據，無法舉證「確切損失了多少」。

法官最終認定，雖然吳男輕生行為違背善良風俗、具有不法性與間接故意，但屋主未能舉證房屋實際減損金額，法律上請求賠償616萬5880元並無依據，最終駁回屋主提告，全案仍可上訴。

怎樣才算是凶宅？

內政部曾發布函釋定義所謂的凶宅，即賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死，如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭、在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為（未陳屍於專有部分）。

如果租客害租屋處變成凶宅，房東有沒有權利求償？

依據法院實務，租客在租屋內自殺的行為，確實被認定為「背於善良風俗」的行為，理論上，房東可以主張侵權行為責任，請求死者遺產管理人賠償損害。至於是否能拿到賠償，法院普遍認為「房屋成為凶宅」屬交易價值貶損，是「純經濟上損失」，因此房東必須提出具體證據，如不動產鑑定報告、市場成交價比較、房屋租金減少的具體數字等，若僅以主觀推估或引用平均減損比例（如論文統計數據）主張金額，法院通常不會採信。

該怎麼處理與預防？

租客若在屋內輕生，房東應立即：

通報警方、配合現場勘驗。
等待檢警處理後再行清潔或整修。
事件結束後，警察會開立報案證明或現場筆錄，可作為後續保險與法律用途。
與家屬協商後續清潔或修繕費，若雙方能協商解決，遠比訴訟快速與實際。
未來租約可考慮加入「承租人因任何原因致出租標的產生非自然死亡事件，應賠償因此所生房屋價值或租金減損」條款。

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