買房失真 3／中古屋越漂亮越要驗！看屋期、5％保留款、裝潢暗病全面剖析

文／朱福山

對多數人來說，「驗屋」常被當成買房時的加值選項，有預算再說、買新成屋再考慮。但實務上，真正讓買方痛苦的，往往不是牆面小裂縫或油漆瑕疵，而是那些交屋後才慢慢浮現的細節，例如滲漏水、排水不順、電線老化、冷氣排水錯位、裝潢掩蓋問題，甚至鄰里噪音。

驗屋早已不是「可有可無」，而是掌握房屋真實狀況的關鍵一步。由於近年驗屋需求大增，相關糾紛也隨之而來，內政部近日更表示，現今驗屋多為業界自創，非法定規範範疇，現正由內政部建築研究所進行研究，將擬統一檢驗標準。

中古屋才更要驗

好日子科技驗屋營運長周昱存觀察，台灣長期存在一個奇怪現象，買預售屋、新成屋時大家搶著驗，但真正風險最高的中古屋、甚至外觀看起來最漂亮的裝潢屋，反而少人驗。「這完全是顛倒的風險排序。」他說。

預售屋、新成屋多半是在找施工瑕疵；中古屋則牽涉到多年使用的痕跡、材料老化，還得承受台灣地震頻繁帶來的未知結構風險。

以中古屋最常見的滲漏水為例，房仲多半只能問屋主「以前有沒有漏」。一句「修過了」或「印象中沒有」，就成了屋況說明書上的紀錄。但周昱存指出，就算表面重新粉刷、貼上磁磚，細縫、水痕往往藏在櫃體後方、天花板上方或管道間內，不刻意找，很難看到。

排水同樣如此。浴室坡度略微不對、陽台排水孔位置不良，看屋不一定發現，但入住後天天踩在微濕地板上，就知道問題多真實。

漂亮中古屋的「化妝風險」

如果說中古屋本身就存在風險，那麼「整修過的中古裝潢屋」風險又更上一層。

哲空間室內裝修設計總監吳宜哲說，外觀看起來最漂亮的房子，反而是他最提高警覺的類型。「拆開後才知道，前一手為了賣房，到底蓋掉了多少問題。」

他也實際遇過不少案例：老磁磚沒拆直接覆蓋、滲水牆面抹防水後立刻上漆、天花板封板掩蓋鋼筋鏽蝕等，「很多人買了『看起來像新屋的中古屋』，一動工才發現問題一堆。」

更棘手的是，裝修過程中責任界線也容易模糊。吳宜哲坦言，裝修公司最害怕處理的不是格局，而是樓下鄰居的反應。「如果沒先記錄樓下原本的裂縫、水痕，施工後對方一句『是你們弄壞的』，你怎麼證明？」因此他每接老屋案，一定先去樓下拍照留底，避免事後扯不清。

從驗屋角度來看，有些問題能提前降低風險，有些則必須坦承「看不到就是看不到」。例如牆裡的進水管、地板下的排水管、封起來的結構縫隙，不拆就永遠只能推估。驗屋不是拆房子，它能做的是在不破壞前提下，找到更多線索。

把握看屋期7至14天

周昱存提醒，很多人習慣在交屋後、甚至裝潢前才想到驗屋，但此時尾款已付、點交完成，要談修補或折價幾乎沒有空間。

他建議把驗屋安排在交屋前、尾款匯出前，驗出瑕疵，才有本錢和賣方或建商協調。更重要的是，中古屋交易通常會保留7至14天的「看屋期」。這段期間買方可以自由進出房子，本來就是為檢查屋況而設。但許多人不知道有這個權利，甚至他有過最後一天上午才去找他們說要驗屋的業主，下午要交屋，即便驗出問題，也錯失談判機會。

住保會創會理事長吳翃毅則提醒民眾，新成屋或裝潢屋多半可依契約保留約5%尾款（注意是5%，不是5萬元），待建商修補完所有驗屋瑕疵、重新驗收後再交屋。「這筆保留款，是買方最實際的談判籌碼。」

中古屋則沒有保留款制度，因此更要在交屋前取得賣方同意安排驗屋；若驗出瑕疵，可要求修補或酌減價金。一旦點交完成，「買方幾乎只能自行承擔後續風險」。

驗屋同時也要兼管社區品質

買方往往把目光放在室內，但真正決定生活品質的，往往不僅此而已，還有「整個社區」。

最後，台灣物業管理學會理事長郭紀子提醒，許多人看房只盯著屋內裝潢，卻忽略了公設狀況、電梯維護、管委會運作、公共管線與機械設備。「真正影響生活品質的，往往是這些社區層級的問題。」

室內瑕疵驗屋可以抓，但社區管理好不好、設備是否老舊，通常是買方更應該提前留意的。

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