15萬天價房租有解？紐約新市長推「租金凍漲4年＋富人增稅」華爾街緊張到爆：城市競爭力恐下滑

李岱青

2025年11月7日週五下午12:00

作為民主社會主義者，美國紐約市長當選人曼達尼（Zohran Mamdani）的進步路線除了被川普痛批，包括凍漲房租、成立市營超市、提供免費托育服務，並向紐約的百萬富翁課徵2％統一稅率——這些主張也讓部分華爾街人士感到緊張。他們擔心這位左派新市長若兌現所有選舉支票，恐將損害紐約市的競爭力和對企業的吸引力。

《路透》6日指出，雖然紐約市長不直接監督華爾街，但其言行會影響外界對紐約是否「商業友善」的看法。「Ingalls & Snyder」資深投資策略師葛里斯基（Tim Ghriskey）認為，曼達尼上任將會是一場有趣的「實驗」，大家將會看到紐約有多大的實質改變。

主打「負擔得起的紐約」

曼達尼將這場的選戰聚焦於民眾的負擔能力，主要政策包括房租凍漲計畫、免費公車、托育普及和市營超市。

2025年10月27日，紐約市市長候選人曼達尼（Zohran Mamdani）在紐約向選民致意。（美聯社）

英國廣播公司（BBC）指出，紐約市最常被抱怨的問題之一，就是昂貴的住房成本。根據租屋平台「 RentHop」的資料，截至2025年11月，曼哈頓一房一廳公寓（one-bedroom apartment）的平均租金為4778美元（約合新台幣14萬7774元），相較3年前多出近20％；而在布魯克林，一房一廳公寓的平均租金則是3625美元（約合新台幣11萬2113元），約比3年前增加5％。

曼達尼住房政策中最受討論的，就是要讓全市約100萬間「租金穩定公寓」（rent-stabilised apartments）凍漲4年。他在去年夏天告訴BBC：「在這座城市，每4人就有一個人生活在貧窮線下；每天晚上，有50萬名孩子餓著肚子睡覺。漸漸地，這樣一個特別的城市會失去它的魅力。」

但紐約市房地產研究機構「 Maverick Real Estate Partners 」表示反對，認為凍漲4年會對許多房東造成「災難性」的影響，因為淨營收將被長期壓縮。全美房地產經紀人協會執行董事芬克（David Funk）也告訴《路透》，若曼達尼真的推動租金凍漲，「房地產業界恐怕會大幅降低在紐約的投資意願。」

除了住房訴求外，曼達尼還提出要在紐約市的五大行政區建立更多市營超市，擴張原本僅有的6家；但批評者認為，這項提案忽略了食品供應鏈中複雜的物流現實。他也主張讓公車全面免費並提升公車效率。目前公車車資大多為2.9美元（約合新台幣約90元），曼達尼估計這項計畫一年將花費6.3億美元（約合新台幣194億元），但大都會運輸局（MTA）主席則對紐約當地媒體表示，成本恐會接近10億美元（約合新台幣309億元）。此外，曼達尼還想降低托育費用，因為他有許多朋友抱怨育兒成本太高，逼得他們得搬離紐約。

為了支持上述政策，曼達尼打算把企業稅從目前最高的7.25％提升到11.5％，與紐澤西最高稅率看齊。他同時還主張，年收入超過100萬美元（約合新台幣309萬元）的紐約人應該額外負擔2％的固定稅率。競選團隊宣稱，這些增稅總計會帶來90億美元的收入，但確切如何實行仍是未知數。

2025年11月3日。紐約市長候選人曼達尼（Zohran Mamdani）紐約皇后區舉行的記者會。（AP）

許多金融業人士同情他強調的居住負擔問題，但也擔心曼達尼會怎麼收稅。Osaic市場策略長布蘭卡托（Phil Blancato）向《路透》表示：「紐約公寓要價5000美元是真的待不下去⋯⋯但如果對小企業和大公司徵稅，影響會很大。」紐約州州長侯可（Kathy Hochul）也反對曼達尼提高富人稅。

不僅如此，曼達尼還希望把目前每小時16.5美元（約合新台幣510元）的基本時薪，在2030年前提到30美元（約合新台幣927.71元）。但批評者認為，這會讓許多低技能工人失業，並被迫離開城市。

華爾街希望他「中間化」

傑富瑞集團（Jefferies）分析師指出，雖然市長可以影響房地產、再生能源、移民等政策，但曼達尼最激進的主張，例如大幅增稅、提高最低薪資、凍漲房租等，多數不屬於市長一人之力能夠完成。而私人投資公司「Cardiff」執行長呂爾金（Dean Lyulkin）也表示：「實際政策通常比競選時的口號溫和。」

《路透》指出，華爾街和金融圈對曼達尼當選普遍感到不安，許多人希望他能適度軟化立場，或在提高向企業和富人徵稅時遇到阻礙。但即便如此，不少華爾街大佬仍在曼達尼當選後向他遞出橄欖枝。

曼達尼最主要的批評者、對沖基金大亨艾克曼（Bill Ackman）過去一年砸了175萬美元（約合新台幣5412萬）阻止曼達尼當選——結果曼達尼仍然勝出。艾克曼4日在社群媒體X上寫道：「恭喜當選。現在你肩上的擔子更重了。如果我能幫上紐約，請告訴我。」隔日，艾克曼又發文說，雖然自己不支持曼達尼，也擔心其政策可能帶來負面效果，但他仍希望盡力協助紐約。

美國銀行（Bank of America）執行長莫尼罕（Brian Moynihan）5日則在波士頓的投資者活動上表示：「我們非常關注紐約是否能維持繁榮。讓他（曼達尼）得到我們團隊最好的建議對我們很重要。」摩根大通（JPMorgan Chase）執行長戴蒙（Jamie Dimon）也釋出善意，說：「城市有城市的問題，需要大家一起解決。」

戴蒙在接受美國有線電視新聞網（CNN）訪問時提到，因為曼達尼當選，自己不會急著決定摩根大通是否會留在紐約，並期許曼達尼能成為「越做越好的人」；曼達尼在勝選後的首次記者會上也提到戴蒙，表示期待與他見面，也願意和任何關心紐約未來的人對話。

根據《路透》，曼達尼已開始與商界接觸，並和多位執行長見面，這些會議由非營利組織紐約市夥伴關係（Partnership for New York City）安排，其組織成員包括華爾街銀行、私募基金和律師事務所等。組織執行長懷爾德（Kathryn Wylde）表示，商界仍有疑慮，目前還在觀察曼達尼將任命哪些人擔任重要職位。

懷爾德說，房地產業尤其憂心，但曼達尼已與業界會面，並釋出「支持開發」的訊號：「他希望蓋更多住宅，這讓人稍微安心。」

民主選情回溫

投資人與分析師指出，民主在維吉尼亞和紐澤西大獲全勝，加上加州通過選區重劃，顯示他們明年有機會重新奪回聯邦眾議院多數。

目前，總統及參、眾兩院都由共和掌控，若民主明年奪回其中一院，華府可能再度陷入僵局，政策走向會變得更容易預測，這反而是投資人喜歡的。「Stifel」華府政策策略長加德納（Brian Gardner）也在報告中提到，民主可能因此在政府關門問題上更加強硬，也會更積極在加密貨幣立法及能源許可改革上談判。

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