一文秒懂大小公與車位 建商賣4坪車位「可直接說byebye」
買賣房屋同一總價,有人住到滿滿實得,有人卻買到一堆無法享受的「虛」。車位常動輒一、兩百萬,還可能因為計坪方式不同,多付一截。踏取國際開發協理藍德義分享,實務上民眾對於公設與停車位常見的疑問及誤區,一文深入淺出搞懂眉角幫你省下百萬冤枉錢:
公設可分成大公與小公,「大公」代表整個社區共同使用的設備,如大廳、機電室、中庭等;「小公」代表某棟或某層共享的空間如梯廳、走道、電梯間等。而近年因應政府消防安全法規加嚴(如高樓層須雙逃生梯等必要公設),也將多數建案的公設比墊上3成左右。
因此別被「公設比越低越好」或「公設比高的設施一定比較多」迷惑。例如「一層一戶」雖是不少建案賣點,但戶數少就代表較少的人負擔公設,因此公設比自然提升;或是當不肖業者宣稱「公設比高是因為戶外花園」時,你也能清楚「唯有有屋頂建築遮蔽物的設施才能列入公設」,而不落入其話術陷阱中。公設比只是比例,重點是包含什麼、會不會用到。
此外,小小停車位隱藏諸多細節。常見的疑問包含:車位產權問題、計不計入公設、能不能自由買賣、有沒有被灌坪。坊間常聽到法定/增設/獎勵車位來分類,但其實與民眾最相關的分類法,是以「是否有獨立權狀」區分:
❶「有獨立權狀」的車位代表可以單獨移轉給社區以外的任何人。
❷「無獨立權狀」的車位,是依附在建物的共有部分(公設)之下,只能移轉給同社區的人。常見的「約定專用車位」便是此類型。而無獨立權狀車位又可分成「有標記」或「無標記」車位編號和權利範圍兩類。前者可以在權狀看到「停車位編號OO,權利範圍:OO分之O」字樣;後者從權狀或謄本上則完全無法看出是否有車位及編號。
而停車空間通常包含車位本身+車道。而「車位灌坪數」便是代表降低車位登記坪數,將多餘坪數計入公設。以標準車格來看,車位本體約4坪,外加車道等面積後約8~12坪,超出此範圍都是警訊。過低的坪數代表可能把車道的坪數灌到公設中,而過高的坪數,也要擔心自己是否分攤了更多的車道坪數。
「看到建商賣4坪的車位,請直接跟他説Bye Bye!」藍德義私心呼籲民眾,因為看似沒差幾坪停車位,恐讓你多花數百萬!停車位常以「個」為單位來販售,而房子卻是以「坪」來計算。假設房屋售價80萬/坪,停車位200萬/個,若以常見坪數為12坪的車位來看,當建商以一個4坪200萬的車位出售給你,代表公設坪數恐被多灌上額外4坪(12-4=8),也就表示你可能多花了80 x 8 = 640 萬元買公設!
買房不是看坪數大就代表能實際享受到,停車位也不是買了就一定能隨意轉租、出售。將公設比的概念及其代表的意義記在心裡,並且了解車位的權狀坪數、產權型態及車道分攤,便能做個聰明的買房人,一眼識破房屋交易的不肖話術與手法,方能保障自己的居住權益。
*轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》
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