限貸令衝擊房市 十大亂象浮現 專家籲政策檢討
文／林喬慧
央行祭出《限貸令》後，2025年房市急速降溫，被形容如同「海嘯中迅速崩盤」。即使金管會以行政命令放寬《銀行法》第 72-2 條 30% 上限，市場仍因政策更迭陷入混亂。富比士網路科技公司近日舉辦「搶救！首購、換屋族限貸令崩盤效應」座談，專家直指政策造成購屋人遭遇前所未有的困境。
根據內政部統計，今年前三季全國買賣移轉棟數僅 194,976 棟，較去年同期減少 28.1%，創下 2017 年以來新低；財政部數據也顯示，今年 1 至 8 月房地合一稅僅 345 億元，年減 21%。交易量與稅收雙雙下滑，凸顯房市蕭條。
座談中整理出「十大亂象」：包括已簽約者卻因貸款受限被迫補足現金；換屋族雖簽切結延長 18 個月，房市急凍仍難出售第一戶，第二戶貸款遭限縮；央行將都更危老貸款納入不動產集中度管控，資金水龍頭未如預期放寬；政策溯及既往，使轉售受房地合一稅與地政三法限制；高價住宅定義因房價上漲擴大，導致更多物件遭限貸；以及交屋潮、尾款催繳、建商倒閉與回補現金等問題，皆引發糾紛。
富比士網路科技執行長陳高超指出：「央行對第二戶原本沒有限制，民眾信用正常多可貸到八成，但去年九月第七波信用管制後，第二戶最多只能貸五成，殺傷力太大。」他舉例，一位媒體人為母親購屋，總價 2,000 萬元的預售屋原可貸八成，但因限貸令僅能貸五成，交屋時需額外補足 600 萬元，陷入是否繳清尾款或斷頭解約的兩難。
陳高超強調，央行公布的預售屋解約率僅 1.1%，但實務上「房市金龍海嘯孤兒」遠多於表面數據。他並指出，豪宅貸款管制也讓中南部民眾受困，因房價上漲總價超過4,000萬元，銀行依鑑價而非簽約價格計算，導致貸款成數大幅下降。
律師吳奕綸在座談中直言：「市場上房貸孤兒確實很多，我的客戶也被斷了好幾顆頭。」他認為限貸令雖意在打房，但實際上房價只會越打越高。
陳高超呼籲，直系血親第二戶貸款應取消五成限制，避免政策誤殺有家族自用需求的購屋者。他更批評地方政府持續推動重劃區與土地標售，推升房價後再限縮貸款，讓消費者承受最大壓力。他警告，目前已有多家建商倒閉，「接下來將會更多」。
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