央行高壓見效房貸年增回落至4.9％、建築貸款創新低

住展房屋網

更新時間2025年10月28日週二下午12:33

文／陳昱均

央行最新書面報告顯示，房市過熱情況明顯緩解。全體銀行建築貸款年增率僅0.7％、創近年新低；全國建物買賣移轉棟數前八月年減27.6％，顯示買氣明顯降溫。同時，大臺中房市交易動態資訊平台公布的《房產經濟指標小教室－貨幣供給與貸款》指出，M1B與M2已連續35個月呈現「死亡交叉」，資金動能疲弱。歷經七波選擇性信用管制與多次升息後，政策高壓已讓市場進入「資金緊、交易冷」的新常態。

央行在《114年10月23日書面報告》指出，截至8月底，全體銀行不動產貸款年增率降至4.9%，購置住宅貸款年增6.3%，建築貸款年增僅0.7%，信貸成長回歸常態。不動產貸款占總放款比重自去年高點37.6%降至36.7%，反映市場資金集中度下降。央行強調，目前房市已脫離過熱階段，但仍須持續觀察，以確保金融穩定。

在交易面上，央行統計顯示，自去年10月起，全國建物買賣移轉棟數年增率即轉為負值，今年1至8月交易量較去年同期減少27.6%，買方觀望氛圍蔓延，市場轉為防禦姿態。另一方面，本國銀行無自用住宅貸款餘額占比升至63.1%，都更與危老貸款占比自19.5%增至24%，顯示資金流向逐漸回歸自住與重建需求。

而大臺中房市交易動態資訊平台公布的《房產經濟指標小教室－貨幣供給與貸款》進一步指出，受央行緊縮政策影響，貨幣總計數 M1B 與 M2 已連續 35 個月呈現「死亡交叉」。M1B 代表活期存款與流動性資金，M2 則涵蓋定存等廣義貨幣；兩者死亡交叉意味資金由流通面轉為儲蓄面，顯示市場資金動能轉弱。法定準備率維持 6.8%，再加上不動產貸款風險權數上調，使銀行可放貸額度實際減少約三成。該平台分析，央行持續辦理專案金檢與季度檢視，短期內尚無鬆綁跡象。

這波緊縮政策雖壓抑投機，但也讓修正期拉長。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為：「這波政策確實達到抑制過熱的效果，但並非全面凍結。中古屋價格已確定反轉，預售市場第二季已出現修正，第三季仍可能續跌。」他預期，最快12月、最慢明年3月，央行可能調整信用管制、回到第六波標準，「若鬆綁，貸款成數可望增加約一成，但市場復甦仍需時間，且新青安庫存尚未完全消化。」

整體而言，房市已邁入「資金收縮、需求分化」階段，投資型買盤退場、自住需求比重提升成為主要趨勢。市場普遍認為，在高準備率與信貸緊縮環境下，市場將維持盤整格局，短期內仍難見明顯反轉。隨國際通膨回落與國內政策調整，市場或將迎來結構性修正後的理性新局，關鍵在於資金回流自住市場的持續力道。

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