換屋族最尷尬1／政策開門銀行關門央行鬆綁換屋期限淪紙上福利？

馬婉珍

2025年10月27日週一上午5:28

央行日前鬆綁換屋族「先買後賣」的舊屋出售切結期限，從原本的1年放寬到18個月，看似開啟「人道走廊」，有充裕時間賣掉舊屋，避開第2戶的限貸窘境，然而，實際執行卻充滿挑戰，本刊調查，銀行收切結書的意願仍低，換屋族遇2大難關、頻頻碰釘子，「我們不是首購，也不是投資客，卻是最尷尬的一群。」換屋族王先生感嘆，政策只是紙上福利。專家建議，銀行態度保守，採取「先賣後買」才是上策。

政府棒打投資客、祭出紅蘿蔔給首購族，然而換屋族卻成為夾心餅乾。科技業主管王先生家住新北市板橋區公寓，育有2子，為了讓孩子趕上明星學區的入學時程，他看準一間北市蛋黃區的3房電梯大樓，總價2,800萬元。「北市蛋黃區又是額滿學區，我先卡位設籍，打算『先買後賣』，再用切結書向銀行申請貸款。」

王先生名下現有舊屋位於板橋與樹林交界，屋齡40年的4樓公寓，價值1,500萬元，他盤算新屋簽約後，才同步將舊屋交給仲介出售。沒想到的是，王先生找了3家往來銀行詢問貸款事項，都碰了釘子，陷入2大難關。

難關1：先買後賣，陷雙貸窘境

「銀行聽說是第二戶換屋切結，臉色就變了，有的直言總行不鼓勵這類案件，有的銀行願意收件，但卻用第二戶的標準來核貸，頂多給6成，而且利率還拉高。」王先生無奈地說，自己不是首購，也不是投資客，卻是最尷尬的一群。

為明星學區衝蛋黃區，如果新屋買下去，舊宅老公寓遲未脫手，王先生就會同時背負2筆房貸、成為雙貸族，「政策開了門，但銀行卻不是這麼做，老公寓若在18個月內賣不掉，新屋貸款還會被銀行追討補足差額。」

難關2：銀行切結意願低

現階段銀行收切結書的意願仍低，使得換屋族「先買後賣」策略卡關，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提出央行數據分析，2023年6月至2025年5月期間，本國銀行受理的換屋協處案件總計2,142件，其中，每月簽署切結書並核准的件數平均不到100件，數據反映出換屋族在評估貸款難度後，多數選擇縮手。

央行原本的美意是讓名下有一戶房貸的換屋族，在切結1年內（現放寬至18個月）賣掉舊屋，爭取較好的貸款條件，「不過，在銀行資金有限，加上後續還要追蹤客戶期限內是否賣掉，需耗費大量人力物力稽查的狀況下，銀行對這類案件持保守態度。」曾敬德直言，現況是銀行傾向將寶貴的貸款資源，保留給沒有房貸紀錄的首購族群，因為首購案件流程單純、風險較低。

事實上，在風險與成本權衡下，面對換屋族，不少銀行甚至直接祭出「提高核貸門檻」、「拉高利率」或「降低成數」等手段，變相勸退換屋族，使得政策美意大打折扣。

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